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REFORME DE LA TAXE FONCIERE, TRAJECTOIRE 2026


La taxe foncière est souvent perçue par les propriétaires comme une double peine.

En effet, l’effort financier nécessaire à l’achat du bien se poursuit ad vitam aeternam, par le paiement d’une taxe foncière souvent élevée en agglomérations.

Cet effort financier supplémentaire est tel, qu’il est pris en considération dans le cadre du projet d’achat immobilier.

Ainsi les futurs acquéreurs renoncent à certains secteurs, à certaines villes et leur préfère des villages voisins, où le foncier est moins élevé.

Initialement, la taxe foncière se classe parmi les impôts « échange ». Le contribuable paie un impôt en échange de services que seul l’Etat peut rendre.

Si la question des services rendus par l’Etat, à ce jour, peut se poser avec légitimité, celle du calcul de cette taxe se pose avec autant de pertinence.

Les contribuables sont-ils en mesure d’apprécier cette taxe ? L’appréciation recouvre la compréhension de son calcul et donc la faculté de vérifier que l’imposition appliquée est juste.

  1. Opacité du mode de détermination actuel de la taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties applicables aux locaux d’habitation est extrêmement opaque et ne satisfait pas à une exigence de transparence vis-à-vis des contribuables.

Ceux qui s’interrogent sur son mode de calcul, sont ceux qui d’une année sur l’autre ont vu leur taxe foncière exploser.

Là, les interrogations fusent et la frustration est d’autant plus importante que les services de l’Etat sont très peu enclins à fournir des explications aux contribuables et/ou que les explications fournies sont incompréhensibles pour un profane.

Quelques explications s’imposent…

L’Administration fiscale a la possibilité de réviser annuellement la valeur locative de votre habitation.

Ce phénomène est assez répandu depuis quelques années et coïncide curieusement avec la suppression progressive de la taxe d’habitation.

En clair, la taxe foncière correspond à un revenu net cadastral auquel s’applique le taux fixé par la commune, le département, etc…

Si cette formule parait simple sur l’instant, elle est en réalité bien plus complexe.

En effet, à première vue, le contribuable pourra déterminer si le taux de la commune a augmenté ou pas.

Pour ce faire, celui-ci pourra se munir simplement de son avis de taxe foncière.

 

Son analyse ne pourra pas aller plus loin, si ce taux n’a pas augmenté.

L’augmentation qui vient alors nécessairement (ou presque) du revenu net cadastral suppose d’obtenir des documents complémentaires auprès des services de l’Administration fiscale, plus ou moins accessibles.

Le Cabinet de Maître Lauron peut vous aider à obtenir ces documents auprès de l’Administration fiscale.

Néanmoins, un autre paramètre existe. Les impôts fonciers sont indexés sur l’inflation. En 2019, l’inflation a doublé par rapport à 2018 faisant ainsi automatiquement augmenter les valeurs locatives de 2,2% (au lieu de 1,1% en 2018).

En réalité, loin d’être le résultat d’un calcul simple et accessible à tout propriétaire ou futur propriétaire, le revenu net cadastral correspond à la base imposable à la taxe foncière et correspond à une savante combinaison de plusieurs facteurs :

  • Valeur locative cadastrale qui est déterminée par propriété, et en fonction de la catégorie communale à laquelle appartient le bien,
  • Locaux de référence dans la commune et de leur valeur locative,
  • Comparaison de chaque bien avec les locaux de référence et détermination de leur valeur locative,
  • Détermination du tarif par commune, par nature et catégorie de bien et fonction du loyer théorique du bien,
  • Application du tarif à la surface pondérée, qui est déterminée en tenant compte de la situation du local, de son entretien et de l’importance de ses pièces,
  • Application du tarif du local de référence à la surface pondérée du bien.

Cette base est ensuite diminuée d’un abattement de 50% correspondant aux frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation.

La notion de valeur locative correspond au revenu annuel que doit produire le bien sur un marché immobilier concurrentiel. Cette valeur tient compte de la surface du bien en question et de ses agréments.

Les valeurs locatives retenues ont été fixées au 1er janvier 1970, elles ont été majorées par un coefficient d’actualisation entre 1970 et 1978 et dernièrement, en 2018, elles ont été majorées d’un coefficient d’augmentation forfaitaire cumulé traduisant l’évolution des loyers entre 1978 et l’année de référence (en l’occurrence 2016 pour l’année 2018).

Les valeurs locatives sont actualisées également en fonction des déclarations faites par les contribuables consécutivement soit à des travaux réalisés sur leurs propriétés (construction nouvelle, agrandissement, etc. à déclarer dans les 90 jours de l’achèvement des travaux) soit à la réception de courriers de mises à jour des valeurs cadastrales envoyés par l’Administration fiscale.

Dans tous les cas, ces déclarations (H1/H2 pour les travaux réalisés ou les déclarations faites à la demande de l’Administration) ne doivent pas être remplies à la légère car les conséquences sur la taxe foncière sont immédiates et très douloureuses.

Faites-vous aider par l’architecte qui a réalisé les travaux ou par le conseil de votre choix, votre avocat par exemple, cela vous évitera une belle frayeur tous les ans, les effets de la réforme envisagée par la loi de finances pour 2020 n’étant pas prévus avant 2026…

Vous l’aurez compris la taxe foncière telle que nous la connaissons depuis 1970 est complexe, très difficile à apprécier et surtout obsolète en raison d’un mode de calcul reposant sur des bases datant de 1970.

Cette obsolescence des valeurs locatives est source d’injustice entre les contribuables et entre les collectivités territoriales puisque leur imposition est basée sur des valeurs désuètes.

Aussi, dans une optique de justice fiscale, la loi de finances pour 2020 a prévu d’initier la réforme de la taxe foncière.

  1. Nouvelles modalités d’évaluation des locaux d’habitation

2.1 Historique du projet de réformes des valeurs locatives cadastrales

Cette volonté de réforme est ancienne. Elle a vu le jour en 2010, mais n’a jamais abouti.

La loi de finances pour 2020 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000039683923&categorieLien=id) est venue concrétiser ce projet préexistant.

La réforme des valeurs locatives des locaux d’habitation s’inscrit dans une logique de cohérence puisque en 2017, a été lancée la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels.

En vue de réformer les valeurs locatives des locaux d’habitation, une phase expérimentale a été menée dans cinq départements en 2015 (Charente-Maritime, Paris, Ornes, Nord et Val-de-Marne).

Un premier rapport a été présenté au Sénat en 2016 (https://www.senat.fr/fileadmin/Fichiers/Images/commission/finances/evenements/finances_locales/Revision_des_valeurs_locatives_1e_partie.pdf) , relatif au recueil des informations auprès des propriétaires bailleurs.

Un second rapport a ensuite été présenté en 2017 (https://www.senat.fr/fileadmin/Fichiers/Images/commission/finances/evenements/finances_locales/Revision_valeurs_locatives_2e_partie.pdf), relatif aux simulations réalisées à partir des informations recueillies.

Aucune conséquence fiscale n’a été tirée au niveau de la taxe foncière des contribuables de ces départements. Cette phase avait pour but de recueillir des informations et de projeter l’évaluation individuelle de chaque bien.

Il ressort de cette expérience que les tarifs au mètre carré augmenteraient plus pour les petites surfaces que pour les maisons.

En clair, les grandes maisons seraient gagnantes par rapport aux petits appartements, car le prix au mètre carré est plus important pour les petites surfaces que pour les grandes.

Le rapport indique que l’augmentation des valeurs locatives serait de :

  • 125% pour les appartements,
  • 223% pour les petits appartements,
  • 185% pour les maisons,

Par ailleurs, le second rapport établi par Bercy suite à la simulation au sein des cinq départements susmentionnés indique que 55% des foyers seraient perdants avec la réforme contre 44% qui seraient gagnants.

Ces pourcentages indiquent un transfert de charges qui va s’opérer entre contribuables afin de rétablir la justice sociale recherchée par les derniers gouvernements.

Toutefois, afin de tenir compte du principe de neutralité de la réforme sur les recettes fiscales des collectivités instauré par la loi de finances pour 2013, le taux d’imposition sera corrigé pour chaque collectivité.

Ainsi, les recettes des collectivités ne bondiront pas et ne baisseront pas non plus.

2.2 La concrétisation du projet de réforme

2.2.1 Le calendrier de la réforme

Cette réforme produira ses effets sur la taxe foncière à compter de 2026.

Elle se fera en douceur grâce à des mesures de « transitions », doucement mais sûrement…

Deux temps sont annoncés.

Le premier impose aux propriétaires de locaux d’habitation donnés en location, de transmettre à l’Administration fiscale des informations relatives aux biens et aux loyers avant, le 1er juillet 2023.

Sur la base de ces informations, le Gouvernement doit transmettre un rapport au Parlement avant le 1er janvier 2024.

Le défaut ou le retard de déclaration entrainera l’application d’une amende de 150 €.

Toute omission ou inexactitude entrainera l’application d’une amende de 15 €, sans que le total des amendes applicables puisse être inférieur à 60 € ni supérieur à 150 €.

Le second, à compter du 1er janvier 2025, grâce à la Commission départementale des valeurs locatives qui fixera les limites des secteurs d’évaluation, les tarifs propres à chaque secteur, la liste des biens faisant l’objet d’un coefficient de localisation.

Les résultats de ces nouvelles modalités de calcul produiront leurs effets pour l’imposition à la taxe foncière de 2026.

2.2.2 Les modalités de la réforme

Concrètement, cette réforme se traduira par la mise en place d’une grille tarifaire reposant sur quatre catégories de biens (maisons individuelles, appartements, locaux d’habitation à caractère exceptionnel et dépendances isolées), classés selon leur consistance ou leur utilisation.

La méthode reposant sur le local de référence est supprimée. Désormais, place à la méthode tarifaire.

La valeur cadastrale de chaque unité dépendra de l’état du marché locatif au 1er janvier 2023 et non plus des loyers au 1er janvier 1970, actualisés.

Dans chaque département, plusieurs secteurs d’évaluation seront ainsi constitués correspondant à un marché locatif homogène. Ceci permettra de fixer un tarif par secteur, à partir des loyers moyens. La ville de Paris, comme la métropole de Lyon avec le département du Rhône constituent des départements.

Chaque tarif sera déterminé au mètre carré et pourra être affecté d’un coefficient de localisation (compris entre 0,7 et 1,3), qui tiendra compte de la situation géographique de la parcelle ou des spécificités de certains biens par rapport au secteur d’évaluation dans lequel il se situe.

Enfin, et son importance n’est pas neutre, sera créé un coefficient de neutralisation, calculé au niveau de chaque commune. Ce coefficient a pour objectif de maintenir les recettes de la commune au même niveau qu’en l’absence de réforme.

Il correspondra au rapport entre la somme des valeurs locatives non-révisées au 1er janvier 2026 des propriétés dans son ressort territorial et la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la même date.

Dès 2027, les valeurs locatives seront mises à jour annuellement en fonction des loyers déclarés annuellement par les propriétaires.

Les contribuables auront l’obligation de déclarer chaque année certaines informations relatives aux biens et au montant du loyer, avant le 1er juillet.

Dès 2029, les secteurs d’évaluation, la fixation des nouveaux tarifs et la définition des parcelles donnant lieux à l’application du coefficient de localisation seront actualisés dans l’année qui suit le renouvellement du conseil municipal.

Les biens à caractères exceptionnels au plan architectural seront évalués en appliquant un taux de 8% à la valeur vénale de la propriété au 1er janvier 2023, si le bien était libre de toute occupation ou location.

A défaut, la valeur correspondra à la valeur vénale du terrain au 1er janvier 2023 par comparaison avec des transaction réalisée dans une zone similaire, augmentée de la valeur de reconstruction de la propriété à la même date.

2.3 L’avis de Maître Lauron sur la réforme

Plusieurs points éveillent ma curiosité :

  • Qu’en sera-t-il des biens qui ne sont pas loués, c’est-à-dire, des biens habités effectivement par les propriétaires ?

L’Administration ne disposera pas des loyers générés par le bien pour apprécier leur valeur locative.

Elle ne disposera finalement que de critères objectifs pour évaluer le bien et lui affecter une valeur, indépendamment de toute aptitude du bien à se louer au tarif déterminé.

  • Quid du plafonnement des valeurs locatives ou de la taxe foncière ?

Par ailleurs, dans la mesure où les valeurs locatives seront actualisées chaque année en tenant compte des informations déclarées par les contribuables, cela signifie que dans les villes où la demande est toujours plus forte que l’offre, les loyers augmentent nécessairement et les valeurs locatives cadastrales aussi entrainant de facto l’augmentation perpétuelle de la taxe foncière.

Il aurait été bienvenu que cette réforme s’accompagne également au titre d’une justice fiscale d’un plafond de taxe foncière, afin que cet impôt ne devienne pas confiscatoire.

Le risque d’une telle situation serait de voir proliférer le paiement de loyer en espèces, afin de s’affranchir d’une imposition devenue trop importante.

  • Le coefficient de neutralisation aura pour conséquence d’influer sur la valeur locative révisée de chaque propriété.

Le coefficient de neutralisation correspond à la somme des valeurs locatives non-révisées sur la somme des valeurs locatives révisées.

Ce coefficient sera appliqué à la somme des valeurs locatives révisées, de sorte que les communes ne soient pas perdantes ou que leurs recettes ne bondissent pas.

Concrètement, chaque propriété se verra appliquer ce coefficient. Ainsi une fois la valeur locative révisée, celle-ci augmentera ou diminuera grâce au coefficient de neutralisation.

Au final, vous ne serez pas imposé à la taxe foncière sur une valeur locative reflétant la réalité du marché, ce qui est un paradoxe.

  • Double imposition, double peine !

Cette modalité de refonte des valeurs locatives basées sur le revenu tiré réellement du marché locatif m’interpelle beaucoup. En effet, la taxe foncière correspond au final à un impôt sur le revenu complémentaire entrainant ainsi une double imposition des contribuables pour ceux qui font du locatif de façon effective.

N’aurait-il pas été plus juste de décorréler le revenu de l’impôt et d’asseoir la taxe foncière sur la surface de la parcelle ?

En effet, la taxe foncière correspond finalement à une patente que paie le contribuable pour occuper le domaine public.

Si cette réforme des valeurs locatives était nécessaire, rien n’indique que la voie trouvée pour la mener satisfasse l’objectif de justice sociale affiché.

Six ans nous séparent de la mise en place effective de cette réforme. Ne nous leurrons pas ! Ce temps sera mis à profit pour augmenter d’ores et déjà les valeurs locatives des habitations afin que la transition au profit du nouveau régime soit réalisée sur des bases hautes et que les communes ne soient pas perdantes.

Il convient donc de contester ces réévaluations spontanées et injustifiées avant que la réforme n’entre en vigueur.

Pour rappel, le délai pour contester la taxe foncière expire le 31 décembre de l’année qui suit la réception de l’avis d’imposition (avis de taxe foncière 2019, peut être contesté jusqu’au 31 décembre 2020).

Le Cabinet de Maître LAURON se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.

 

Manon Lauron

Avocat au Barreau de Castres

http://lauron-avocat.com/cabinet

By | 2020-03-26T20:42:56+00:00 mars 25th, 2020|Impôts fonciers|